Hiện nay, dư luận đang hết sức quan tâm tới dự thảo Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng dự thảo này còn nhiều chỗ chưa hợp lý. Báo CAND đã có cuộc trao đổi với chuyên gia kinh tế – TS Vũ Đình Ánh về những vướng mắc này.

Cần chia phân khúc nhà ở xã hội thành 2 phần: thuê, thuê mua và mua

* Thị trường đón nhận dự thảo Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP với rất nhiều kỳ vọng. Theo ông, liệu khi Thông tư có hiệu lực thi hành thì xã hội sẽ được hưởng những lợi ích gì?

TS Vũ Đình Ánh: Dự thảo Thông tư bắt nguồn từ Nghị quyết 02 của Chính phủ có nội dung là hỗ trợ sản xuất kinh doanh, giải quyết nợ xấu. Trong Nghị quyết có nội dung liên quan đến ngân hàng là dành từ 20-40 ngàn tỷ để hỗ trợ, phát triển cho nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp. Bởi vậy, toàn bộ nội dung của dự thảo Thông tư là cụ thể hóa Nghị quyết 02. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã lấy con số ở giữa là 30 nghìn tỷ. Mục tiêu của chủ trương này sẽ giúp tạo thêm nguồn cung nhà ở xã hội (các DN được vay để xây nhà) và kích cầu (người mua vay hưởng lợi từ lãi suất 6%). Hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng, các DN kinh doanh BĐS khó tiếp cận với các nguồn vốn tín dụng để thực hiện dự án của mình, trong đó có dự án nhà ở xã hội.

Phía bản thân người mua nhà, một phần do tâm lý, một phần do điều kiện, một phần lãi suất, nên không thể vay tiền mua nhà. Chủ trương này ra đời sẽ tác động vào các khó khăn đó. Nếu triển khai tốt chương trình sẽ làm ấm lên phân khúc nhà ở xã hội và nhà thu nhập thấp, kể cả phía cung và phía cầu. Còn tác động gián tiếp, thông qua sự ấm lên của phân khúc này, nó lan tỏa ra các phân khúc khác của thị trường BĐS, kéo theo các ngành nghề khác liên quan đến BĐS như vật liệu xây dựng, trang trí nội thất…

* Vâng, mục tiêu thì tốt, nhưng xem ra, để đạt được có vẻ rất xa vời, vì ngay từ đối tượng được vay vốn, họ không thể vay mua nhà ở xã hội mà chỉ được thuê, thuê mua. Ông có nhận xét gì về vấn đề này?

TS Vũ Đình Ánh: Với mảng nhà ở xã hội, đây là vấn đề mà dự thảo cần cân nhắc. Gốc của nhà ở xã hội là dành cho những người không có khả năng tiếp cận với nhà ở bình thường, tức là những người thu nhập thấp. Về nguyên tắc: nếu đã là thu nhập thấp, thì sẽ không có khả năng để mua nhà, mà chỉ có khả năng thuê. Hy vọng lắm, họ cũng chỉ có thể thuê mua trong thời gian dài, khoảng vài chục năm gì đó, rồi khi có điều kiện thì họ sẽ mua lại. Bởi vậy, dự thảo “gạt” nhóm đối tượng này không đưa quy định “cho mua” là có lý. Với nhóm đối tượng này, Nhà nước cần hỗ trợ để tạo ra một phân khúc nhà ở xã hội cho thuê với giá rẻ. Đây hoàn toàn là câu chuyện an sinh xã hội, nên cá nhân tôi đồng ý là chỉ cho thuê và thuê mua thôi, chứ không thể mua.

* Nhưng thưa ông, thực tế sẽ có một nhóm đối tượng đứng giữa: họ không thể mua nhà ở thương mại (vì giá cao và ít ưu đãi), nhưng họ vẫn có thể mua nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi hơn, nếu bắt họ chỉ được thuê và thuê mua, tức sẽ không được “an cư”, sẽ là một thiệt thòi lớn?

TS Vũ Đình Ánh: Đây là vấn đề mà tôi muốn nói tới. Theo tôi, trong phân khúc nhà ở xã hội, nên phải tách làm 2 nhóm: nhóm 1 là thu nhập quá thấp không thể mua, Nhà nước phải hỗ trợ xây nhà ở xã hội cho họ thuê với giá rẻ như tôi đã nói ở trên. Nhóm 2 là những nhà ở xã hội được chuyển từ nhà ở thương mại sang, phục vụ những người thu nhập thấp, có nhu cầu nhà ở chính đáng, nhu cầu được sở hữu nhà, nhưng chưa thể mua nhà vì chưa đủ tiền tích lũy. Nhóm này, nếu có cơ chế, họ có thể vay và có trả được cả gốc và lãi.

* Nhưng theo như NHNN giải thích, họ không đưa vào dự thảo quy định người thu nhập thấp được vay vốn ưu đãi mua nhà ở xã hội vì Luật Nhà ở 2005 và Nghị quyết 02 của Chính phủ không quy định. Vậy để cân bằng lợi ích, có cần thiết phải sửa đổi văn bản luật nào không?

TS Vũ Đình Ánh: Trong khi với những người có thể mua nhà ở xã hội, mà không được vay, họ cũng bị bế tắc nốt. Rõ ràng, với quy định này, họ đã làm mất hẳn một phân khúc, và kéo theo đó là chính sách cũng bị bỏ lọt. Còn về luật, theo tôi không cần phải sửa. Các văn bản dưới luật có thể mở rộng đối tượng, phạm vi, miễn là không vi phạm những điều luật cấm.

* Vâng, nhưng dù “mở” đối tượng mà vẫn “đóng” cơ chế thì người mua nhà sẽ không thể tiếp cận vốn. Theo quy định, muốn vay tiền phải có bảng lương chứng minh được thu nhập đủ trả gốc và lãi cho ngân hàng khoảng 5-6 triệu/tháng sau khi trừ chi phí sinh hoạt (hiện hầu hết các ngân hàng đều tính phí sinh hoạt 1 gia đình 2 vợ chồng và 2 con là 10 triệu/tháng). Điều này đồng nghĩa với người muốn vay tiền phải có bảng lương chứng minh thu nhập của gia đình vào khoảng 15-16 triệu/tháng. Mức thu này là quá cao với người thu nhập thấp, và rơi vào nhóm thu nhập khá. Nhiều người cho rằng, với chủ trương này, lãi suất sẽ không đến được với người thu nhập thấp mà sẽ rơi vào nhóm thu nhập cao?

TS Vũ Đình Ánh: Chắc chắn là vô lý vì nó xuất phát từ mâu thuẫn như tôi đã nói từ đầu: đối tượng là cán bộ công nhân viên chức người thu nhập thấp. Nếu đã gọi là thu nhập thấp, tiền ăn còn không đủ, tiền thuê còn khó, đừng nói tiền mua. Anh phải tách ra, chấp nhận một nhóm đối tượng thu nhập quá thấp thì không thể vay, mà sẽ phụ thuộc vào chủ trương hỗ trợ an sinh của Nhà nước. Còn đối tượng có thể mua, thì Thông tư phải xác lập, mô tả cụ thể đối tượng anh phục vụ, từ đó có các chính sách hợp lý để họ tiếp cận vốn. Còn bây giờ khi Thông tư đang bỏ tất cả người thu nhập thấp vào một “rổ”, thì khó mà có chủ trương nào phù hợp.

* Không phải chỉ các điều kiện, mà ngay cả lãi suất cũng khiến nhiều người băn khoăn. 3 năm đầu, lãi suất 6%/năm, vậy 7 năm sau, lãi suất sẽ là bao nhiều? Liệu người vay có nắm đằng lưỡi?

TS Vũ Đình Ánh: Về mức lãi suất, tôi lại có quan điểm khác. Theo tôi, lãi suất 6% trong 3 năm là hơi dài, chỉ nên quy định trong năm 2013 mà thôi. Sau đó, lãi suất phải điều chỉnh theo năm mới thực sự công bằng cho người đi vay. 6% trong năm nay là hợp lý, là ưu đãi, nhưng sang năm, lạm phát giảm, thậm chí xảy ra hiện tượng giảm phát, thì 6% lúc đó lại sẽ là cao, và không còn là ưu đãi… Lúc đó, người đi vay sẽ chịu thiệt. Với quy định “cứng” thế này sẽ tạo rủi ro cho cả người đi vay, cả ngân hàng cho vay và cả chính NHNN. Hơn nữa, nó tạo tâm lý không yên tâm cho người đi vay. Bởi vậy, tôi cho rằng, cần quy định một tỷ lệ nào đó theo lãi suất thị trường hoặc lãi suất tái cấp vốn của NHNN, vì bản chất vốn cho vay ưu đãi là từ nguồn tải cấp vốn.

Cho vay doanh nghiệp dễ tiêu cực, đảo nợ

* Có ý kiến cho rằng, để rạch ròi việc phân bố vốn vay, nên quy định 2/3 trong số 30 nghìn tỷ là cho vay cá nhân, chỉ dành 1/3 cho vay DN. Ý kiến ông thế nào?

TS Vũ Đình Ánh: Theo tôi, không nên cho vay DN. Vì theo kinh nghiệm từ năm 2009 khi hỗ trợ lãi suất 4%, cho vay DN rất dễ sai mục đích. DN vay xong không làm, hoặc giả vờ làm ít hơn quy định để lấy vốn đầu tư làm việc khác. Thế nên theo tôi không nên dành vốn cho DN, mà chỉ cho vay người mua. Với DN, nên dành cho 1 chương trình khác.

Ngoài ra, dự thảo giao việc thực hiện cho vay vốn về các NHTM Nhà nước là dở. Dễ có khả năng sẽ xảy ra hiện tượng đảo nợ: các NH cho vay BĐS rất nhiều, nợ xấu, không đòi được. Giữa NH và DN sẽ thông đồng: bơm tiền vào các DN đang vay vốn, với đề nghị DN phải xin giấy phép chuyển đổi sang nhà ở xã hội để hợp thức hóa. Với cách “lách” này, NH thì giải quyết được nợ xấu, DN cũng kiếm bẫm, chỉ có người mua nhà là thiệt, tiền ngân sách cũng bị thâm hụt vì đầu tư không đúng chỗ, và 30 nghìn tỷ chẳng mấy chốc mà hết.